文/乐居财经 林振兴

年前，帝都最后一场土拍并不热闹。

一方面，是因为这宗地在大兴，缺少关注度；另一方面，是由于竞得者是一家不起眼的房企。

1月27日，北京市大兴区大兴经济开发区DX00-0302-0021、DX00-0302-0022地块，由北京大兴发展集地开发有限公司以底价23.2亿元摘得。

这次拿地，更像是托底。

在北京土地市场，本土国企成了经常扮演救火队员的那个角色。但大兴发展集地却不同，它是国资 民企组成的拿地CP。

穿透股权后，大兴发展集地由大兴发展兴福临空持股51%，其余49%股权为万兴建筑集团所持有。

其中，大股东大兴发展兴福临空背后是大兴国资委全资持股，二股东万兴建筑则是一家以建筑与市政总承包、装修装饰专业承包和投资开发等为主业的建筑民营企业。

万兴建筑成立于1994年，注册资本3.06亿元，股东包括北京万达兴投资顾问、吕保明及妻子于辉、张洪海、刘永忠、吕宝山、吕保奎。实控人为董事长吕保明，持股约95%。

它也是一家家族企业，吕宝山为万兴集团副总经理，吕保奎为鼎居地产总经理，吕凤兰为万兴建筑董事。

吕保明大手笔拿地背后，必须投入大量真金白银。他除了抱紧大兴国资委这条大腿，还通过股权出质和土地抵押进行融资。

去年3月，万兴建筑将持有大兴发展集地价值45000股权数额，出质予北京汇瀛恒业集团。

此外，亦生悦、亦生共悦的土地使用权分别抵押予中国银行北京大兴支行、中国工商银行北京大兴支行。

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大兴发展集地看似陌生，实则却是大兴土拍的常客。

去年2月，大兴发展集地以13.55亿元竞得大兴旧宫镇地块，开发云璟悦项目；同日，它还以9.55亿元竞得大兴区瀛海镇区级统筹集建地YZ00-0803-2025等地块，开发亦生共悦项目。

紧接着7月，大兴发展集地 北京市大兴城镇建设综合开发集团联合体以21.46亿元底价，竞得大兴新城西片区地块，成交楼面价约2.63万元/平方米，销售指导价5万元/平方米。

更早的2023年4月，大兴区瀛海镇区级统筹集建地YZ00-0803-2006、2029、2031地块F81集体产业用地，也由大兴发展集地以底价27.51亿元竞得，开发亦生悦项目。

截至2024年12月24日，亦生悦项目完成二次摇号选房后，还剩余325套房源。

同区不同命，大兴区瀛海镇的另外两个共有产权房项目却卖得不错，同期，星筑星光里和兴海星光里各剩余18套房源。

此外，亦生共悦的网签率才破50%。它共推出518套房源，目前已签约263套，成交均价29309.74万元/平方米，成交金额7.95亿元。

肥水不流外人田，吕保明将项目施工方交由自己人。

有律师解释称，按照《建筑法》规定，开发商和施工方不可以是同一家，双反职权不同，开发商主要是统筹规划及监管，施工方主要负责实际施工。然而，有些地产老板会通过亲戚或朋友的名义成立施工单位，以规避法律限制。

其中，亦生悦的施工方是兴坤建筑，中标金额共计15.79亿元；亦生共悦、云璟悦的施工方也是兴坤建筑，中标金额分别为5.2316亿元和6.8525亿元。

在股权上，兴坤建筑（曾用名：北京顺德平市政工程有限公司）与万兴建筑并无关联，它成立于2019年1月，注册资本1.5亿元，由吕海生、刘景旭、吕俊玲分别持股72%、18%、10%。

吕海生与50多岁的吕保明大概率为父子关系。

吕海生，1991年出生。从加拿大留学归来后，他主动告别所学的金融领域高薪就业机会，进入万兴建筑集团，从一线工人做起，曾担任着万兴集团青年突击队队长、应急抢险队队长。

2022年，吕海生退出万兴建筑集团高管序列。目前，他担任兴坤建筑党支部书记、董事长。

仅2024年，兴坤建筑就收到3张罚单，共计处罚3.10元。此外，兴坤建筑旗下两家全资子公司（北京嵘邦建筑、北京京丰顺达建筑）全部已注销。

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吕保明的地产野心并不仅局限于北京，他还盯上了周边的保定，投资了保定市鼎居房地产和保定市华誉房地产。

去年11月，保定鼎居房地产因存在肢解发包，被保定市徐水区住房和城乡建设局处罚2886元。

目前，保定鼎居房地产名下有两家子公司——承德鼎居恒信房地产和承德市金源鼎居房地产。

其中，承德鼎居恒信房地产开发的禧悦天著项目一期、二期、三期未按规定将人工费用及时足额拨付至农民工工资专用账户，以及因为不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用，被相关部门共计处罚32.7万元。

而承德市金源鼎居房地产则因在双塔山镇应营子村熙璟天著项目北侧建临时工棚超出征地范围，被相关部门罚款8.26万元。

此外，保定鼎居房地产被曾经子公司——保定盛嘉泰汽车传动部件制造有限公司（简称“盛嘉泰汽车”）牵连，卷入诉讼中。

2017年底，盛嘉泰汽车因为建设工程施工合同纠纷，被判给付冯某、田某款350万元，并支付违约金70万元。2018年3月7日，盛嘉泰汽车注册资本金离奇由10900万元变更为10万元。

法院认为，保定鼎居房地产作为盛嘉泰汽车的独资法人股东，决议将盛嘉泰汽车注册资本10900万元减至10万元，致使盛嘉泰汽车无可供执行财产，直接影响了债权人债权的实现，故违反法定程序的大幅减资行为，应认定为抽逃出资，追加保定鼎居房地产为被执行人。

此外，盛嘉泰汽车还卷入了民间借贷纠纷。

事件起因为，2013年12月18日，宗某与盛嘉泰汽车签订借款协议，宗某同意借给盛嘉泰汽车200万元，借款期限两年。该笔借款用于发放盛嘉泰汽车职工宿舍楼的农民工工资。

但还款期满，宗某已向盛嘉泰汽车多次催要借款，但后者一直未予偿还，遂她将该企业告上法庭。最终，法院判决，盛嘉泰汽车给付宗某借款200万元及违约金21万元。

除了建筑、地产领域，吕保明还投资了北京兴基伟业投资管理、北京万达兴投资顾问、北京东方厚土景观规划设计。

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吕保明参加工作较早，他时常把“诚信”挂嘴边。

但万万没想到，万兴建筑却因存在为注册建造师李某提供虚假注册材料的行为，被北京住建委给予警告。

事件缘由为，万兴建筑于2020年4月将李某的二级建造师注册证书注册在单位，在申请注册时，李某并未与万兴建筑签订劳动合同。换言之，李某实际并未到万兴建筑任职并从事执业活动。

近年来，地产下行，建筑商的日子也不好过。

去年4月，万兴建筑被法院列为被执行人，执行标的3132795元；紧接着11月再次被列为被执行人，执行标的80000元。

万兴建筑名下有3家子公司，还包括北京兴集房地产开发、北京大兴发展欣地控股。今年1月，兴集房地产被法院列为被执行人，执行标的5000元。

此外，万兴建筑还有29家存续状态的分支机构。

其中，万兴建筑十四分公司不仅成为被执行人，执行标的3132795元，还被限制高消费。

该分公司因为拖欠材料款，被下游建材商——河北新华幕墙告上法庭，索赔478002.89元及逾期支付利息。

此外，万兴建筑和十四分公司还因为拖欠工程款，被北京建磊国际装饰工程起诉，索赔3331556.46元和利息。同时，万兴建筑十四分公司因为建设工程分包合同纠纷，被河南省安泰工程起诉，索赔工程款167976元及利息4277.26元。

万兴建筑十四分公司卷入民间借贷纠纷，被法院判决，归还刘某借款本金2734494元并偿付利息、违约金，万兴建筑集团对上述债务承担补充清偿责任

万兴建筑此前曾涉及农副产品销售、家具、商贸城、建材、防水工程和设计咨询等众多领域，并成立子公司，但后续这些公司都相继被注销或吊销。